新房4万7的中海云宸，现首套“5字头挂价”二手房，都怪保利天汇？
◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末
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“中海云宸139㎡，770万带车位，楼层好，相当于一手价格。”这两天，滨江区的很多房产中介，都在刷这套房源。
中海云宸地处长河板块，位于滨康路南侧，2年前开盘时，新房售价47000（均价）。
如真按中介所描述，去掉40万的车位价格，这套房子总价应为730万，折合单价约5万2。
如果再考虑两年的资金成本（房子于2019年8月开盘），这套房子房东的售价，无限接近成本价，离“破发”也只有一步之遥。
那么，这个价格属实吗？这套房源的基本情况又是如何？层楼小编进行了一番实地探访。
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进入云之宸府（也就是中海云宸），第一印象是小区环境尚可。不过地上的塑胶跑道还未铺设，裸露出基石底部。
房源位于某幢27楼（总共29楼），三房朝南，一房朝北，双阳台。
由于地处高区，从房间里望出去，视野极好。
北面楼下，就是网易和阿里，远处是钱江四桥，还能看到一小部分江；南面可以看到整个时代高架，远处还有群山。
由于位于高区，房源南北两侧的视野都很好
当时新房销售时被人诟病无数的厨房，现场看起来虽然的确不大，但使用还是没有问题。
同去的中介介绍了这套房源的背景：交付不久后就挂了出去，之前的挂价最高时达到950万+。
10月底，中介回访时，房东曾口头承诺最低心理价格是770万含车位，这一点在中介内部带看记录中有备注。
这个价格一出来，据说这两天的带看客户超过了10组。
也许是看到感兴趣的客户较多，房东调整了报价，截至目前，在中介官网上的最新报价是790万（不带车位）。
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按790万算，这套房子目前的单价是56400左右。这个价格虽然谈不上破发，但与之前相比，堪称“火箭式下降”。
今年8月份，层楼小编曾探访过中海云宸周边一带的二手房。当时，在某中介门店，调出来的房源，最便宜一套单价要7万。
最高的，甚至超过10万。
如今，除了这套房源外，整个中海云宸还有近10套挂牌房源。
“绝大多数，都比8月份时下调了100-200万。”附近一位中介说。
挂价与这套最接近的，是一套2楼的房源，835万不含车位，折合单价刚过6万（整个中海云宸都是140㎡左右的四房户型）。
其余大部分房源，挂价还是在千万左右，单价7万+。
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尽管这套整个中海云宸里，惟一的“5”字单价房源，这两天吸引了不少带看，但据中介透露，目前还没有成交意向。
自今年上半年交付以来，截至目前，中海云宸尚无一套成交记录。
这其中最关键的，或许还是价格。
仍以这套5字头的房源为例，买家最终要到手，还需支付2个点的契税（按二套算）、1个点的个税，5.6%的营业税。
再加上中介费，摊到每平方米要增加近6000元成本，也就是实际到手价妥妥地过6万。
中海云宸一路之隔就是不到4万的南岸晶都
而一路之隔的老小区南岸晶都，不仅体量大，而且价格常年稳定在4万以下。
这一带既无学区，也无大型商业，投机客较少，自住者又都更愿意选择物美价廉的南岸晶都，像中海云宸这样的次新房地位尴尬。
不过，假如我是云宸业主，如果不急着用钱，倒也确实不用“违背意愿”去抛售。
这一带互联网大厂聚集，年轻人虽然不买房，但租起房子来却特别舍得花钱。
像中海云宸这样的约140㎡四房，月租金可以达到12000-15000，同去的中介说，光他们就已经租出去了5、6套。
按13000/月计算，年租金15.6万，租售比接近2.4%，远超奥体、艮北等区域。
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此次中海云宸出现“5”字头房源，有两种可能。
第一， 是房东故意先挂出一个比较诱人的价格，吸引客户，然后根据实际情况不断调整。
事实上，从中介最初发布的770万含车位，到如今官网上的790万不含车位，短短几天，相当于已经上调了60万左右。
第二， 或与刚刚开盘的保利天汇有关。
中海云宸隔着滨康路，东面几百米就是天汇，西面几百米，则是还在销售的傲旋城。这几年来，“长河三杰”一直处于一种微妙的关系中。
保利天汇距中海云宸只有几百米
每一个都宣称自己是国际滨腹地性价比高的新盘，但和滨江区政府一带相比，每一个的销售火爆程度又要差很多。
天汇体量大，又是准现房，上个月领证摇号后，如同一条鲶鱼，搅动了整个长河板块的楼市。
以南岸晶都为例，根据手边买房数据，整个10月份，平均每天的带看量还在10次以上。
要知道，10月杭州的二手楼市，成交量创下今年新低。大部分楼盘，就像装修简陋的老式电影院，眼巴巴地等着客人上门。
南岸晶都这个成绩，却逆势比8月还增加了40%。
天汇1000多套房子，近4000人摇号。无论是想自住的，还是短炒客，去周边小区了解点情况，也是人之常情。
甚至不排除有些铩羽而归者，最终安家于此。
而对中海云宸来说，等到明年天汇一交付，一下子多了一大批竞争者。
和天汇相比，云宸的优势是购入价格低（天汇的均价为51500），但缺点是离地铁远（天汇就在地铁5号线聚才路站A出口）。
而且，天汇的买家持有不到一年即可出手，资金成本有优势，不排除出现抢跑的情况。
到时真正火拼起来，谁赢谁输还不一定。
从这一点上说，中海云宸何时开张（出现第一套网签），是一个比较重要的信号。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
万科 溪谷岚湾 | 20800 | 板块：良渚 房源：356套 户型：97㎡ 登记方式：首套冻资60万，其他120万 登记日期：11.5-11.7 |
| 滨望之宸府 | 16100 | 板块：萧山临浦 房源：70套 户型：89-98㎡ 登记方式：首套冻资40万，二套80万，一次性130万 登记日期：11.5-11.7 |
保利 潮和阅江台轩 | 33000 | 板块：运河新城 房源：131套 户型：81-105㎡ 登记方式：首套冻资100万，其他200万 登记日期：11.4-11.6 |
新湖 金色池塘 | 28000 | 板块：余杭鸬鸟 房源：11套 户型：245-261㎡ 登记方式：首套冻资220万，二套330万，一次性550万 登记日期：11.4-11.6 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络